南京的暮雨拿着周边商铺的租金数据，房东只甩下一句话：“按合同来，不想租一星期内搬走。”

暮雨在南京经营烘焙店近七年，两年前续租时签下的 “每年租金递增2%” 条款，在2025年成了悬在头顶的利刃。

随着周边空置商铺增多，新租户的租金已悄然下调，她的店面却因合同中的递增机制，成了商圈里最昂贵的“钉子户”。

当暮雨拿着市场数据请求房东降租时，对方冷冷回应：“按合同来，不想租的话给你一个星期时间搬走。”

暮雨的困境是全国数十万餐饮经营者的缩影。2025年夏季，当全国多地商铺租金普遍下调时，那些仍在履行合同的商户却发现自己被锁在“高租金牢笼”中——市场空铺租金一路走低，在租商户的租金却被合同死死钉在高位。

01 租金倒挂，餐饮人的新困局

在苏州昆山老城区集街经营咖啡馆13年的阿沐，最近陷入前所未有的焦虑。他的280平米咖啡馆年租金12万元，比周边同类商铺高出30%。近两年该区域客流下滑，空置商铺租金已下降6-7成。

“今年6月初就联系租赁公司会计，请求房东根据市场行情下调租金。”阿沐无奈地说，“一个多月过去，房东连面都不露。”

佛山的石头烤肉店更显荒诞。2023年开张时，100平米店面年租金13万尚属合理。如今周边新租商铺年租金普遍降至9-10万元，部分位置偏的甚至不到8万，而他的租金纹丝不动，比市场价高出三成以上。

“等于从开业第一天起，就背着‘高价包袱’在跑。”石头拿着市场调研数据找房东协商，却遭断然拒绝。

租金倒挂现象的背后，是商业地产的寒冬数据：2024年全国27城600多家购物中心平均空置率创四年新高，10%的商场出租率低于80%。2025年二季度，重庆购物中心租金环比降0.41%，空置率升至10.36%；杭州全市购物中心租金与出租率同步下行。

02 进退维谷，搬迁的代价更沉重

面对高租金压力，搬迁看似合理的选择，实则布满陷阱。

暮雨的客户多是附近三五公里的老街坊，靠口碑维持生意。“换地方老顾客就流失了，重新积累客流谈何容易？”搬迁意味从零开始，她只能咬牙硬撑。

对未回本的新店，搬迁更是灾难。索索一年半前接手地铁口螺蛳粉店，支付7万转让费，签三年租约月租1.2万元，加上装修设备共投入20多万。如今整条街客流减少两三成，“以前中午排队，现在一小时没几桌人”。

更让她心寒的是，周边同等面积商铺月租已降至8000元且免转让费。提前搬走？押金和初期投入全打水漂；转让？周边空铺免费转让，无人愿接盘。

成都火锅店主阿桥的困境更具普遍性。当初签约时商圈火热，租金高出市场价两成，违约金条款严苛。如今生意惨淡，提前解约需赔偿接近半年租金的违约金，加上大面积的装修投入，“合同还有两年，只能硬撑”。

03 双重绞杀，行业变局雪上加霜

当租金压力遇上行业巨变，餐饮人承受着双重绞杀。

外卖补贴大战正吞噬微薄利润。江苏茶饮商王渝算过细账：20元订单扣除各项补贴和平台抽佣后到手仅8元，除去4元原料成本，毛利只剩4元，还不计水电人工。某些1-2元到手的订单，连杯子成本都覆盖不了。

蜜雪冰城加盟商的5月账单更触目惊心：2687笔订单总收入32228元，扣除平台费用后实际到账仅17235元，平均每单收入仅6元。

为求生，商家被迫“缩水”：咖啡变淡、包装变薄、奶茶不满杯，外卖投诉量直线飙升。小红书上“咖啡淡如刷锅水”的吐槽，成为这场价格战的苦涩注脚。

传统酒楼批量退出市场。珠三角地区仅6月就有七八十家大型酒楼咨询设备回收，广州、深圳、上海等地超过30家老牌酒楼关闭，包括经营30余年的老字号。

“消费人群变了，年轻人不要那种‘整整齐齐坐一桌’的形式。”一位从业者道出残酷现实。动辄几千平米的场地、庞大的服务团队，在客流量下滑的时代成为无法承受之重。

行业饱和达历史顶峰。企查查数据显示，截至2025年6月，全国餐饮相关企业存量逼近1700万家。北京合生汇购物中心聚集约25家烘焙店，惠州华贸天地负一层挤着十几家烘焙品牌。

高度同质化让所有玩家被拖入内卷漩涡，利润空间被压缩到窒息。

04 自救之路，夹缝中的微光

面对绝境，行业正摸索破局之道。

租赁模式创新成为突破口。部分商场试水 “底租+提成”模式，在保证房东基本收益的同时，让租金与营业额挂钩。还有商场推出“创业扶持计划”，为新兴品牌提供前期租金优惠。

头部品牌战略转向释放信号：呷哺集团将2025年定位 “产品品质年”，停止盲目扩张；喜茶暂停事业合伙申请；蜜雪冰城优化新开门店布局；海底捞谨慎把握加盟速度。

政策缓冲带来喘息空间。深圳对10人以下小微餐饮实施特殊政策：前三年按社保基数80%缴纳，季节性用工可按小时参保。成都对月营收低于10万的小餐饮降低3%社保缴费比例，杭州允许季度缴纳，青岛则建立社保补贴池。

“当下，‘活着’就是成功。”南城香创始人汪国玉的生存哲学道出行业共识：深耕差异化特色，避开纯粹价格战，维持低负债稳健经营，经受住三五年挫折。

暮雨的烘焙店还亮着灯，石头在烤肉架前翻动食材，索索的螺蛳粉锅冒着热气。他们的坚持背后是第一太平戴维斯谢靖宇观察到的行业剧变：“餐饮作为零售业态主力，利润率不断下调，开店态度更谨慎，与过去两三年相比是颠覆性改变。”

在成都，已有房东开始松动——允许租金与营业额挂钩；在深圳，小微企业社保缴纳获得三年缓冲期。这些微小的灵活变通，正成为寒冬中的星火。

暮雨在等待回暖，索索在计算回本，阿桥在发愁合约。他们构成2025年中国餐饮业最真实的生存图景——在租金与市场的夹缝中，寻找喘息空间。